Impôt sur la fortune immobilière : remark estimer ses biens à leur juste valeur
A la différence de l’impôt sur le revenu, le barème de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’est pas indexé sur l’inflation. Conséquence : le nombre de contribuables assujettis à l’IFI est passé de 133 000 à 164 000 entre 2018 et 2022 (+ 23 %), en partie en raison de l’absence d’actualisation du seuil d’imposition, soulignait la Cour des comptes dans un rapport sur l’IFI publié en janvier. Cette année comme la précédente, seuls les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net – c’est-à-dire après déduction des dettes – est supérieur à 1,3 million d’euros sont tenus de déclarer leurs biens immobiliers en même temps que leurs revenus de 2023.
Principale difficulté de cet exercice : mis à part les biens immobiliers détenus au travers de supports d’épargne, tels que des SCPI ou des contrats d’assurance-vie, pour lesquels la valeur à déclarer est communiquée par le gestionnaire ou l’intermédiaire financier, les contribuables doivent évaluer eux-mêmes leur patrimoine. Ils doivent retenir la valeur à laquelle ils auraient pu vendre leurs biens au 1er janvier, s’ils les avaient mis en vente à cette date, en tenant compte de leurs caractéristiques intrinsèques (emplacement, superficie, standing, etc.) et de l’état du marché immobilier à ce moment-là.
Cette valeur doit, dans la mesure du possible, être déterminée par référence à des transactions portant sur des biens similaires situés dans le même secteur géographique. Pour trouver des termes de comparaison, les contribuables peuvent notamment utiliser les bases de données mises à leur disposition par l’administration : Patrim, accessible depuis leur espace personnel sur Impots.gouv.fr, et le service de demande de valeurs foncières sur Cadastre.data.gouv.fr.
Une fois cette valeur déterminée, les contribuables peuvent ensuite appliquer une décote légale de 30 % à la valeur de leur résidence principale, à condition que celle-ci ne soit pas inscrite à l’actif d’une société civile immobilière (SCI). Pour les biens autres que la résidence principale, des décotes sont admises pour tenir compte de certaines situations particulières.
A titre d’exemple, une décote de l’ordre de 10 % à 20 % est couramment acceptée pour les biens détenus en indivision. Sauf s’il s’agit d’une indivision entre conjoints, la Cour de cassation ayant estimé dans cette hypothèse que l’état d’indivision n’affectait pas la valeur du bien, dans la mesure où il était peu probable que l’un ou l’autre des époux envisage de céder seul sa quote-part.
« Harmoniser l’assiette »
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