Immobilier : quand l’acheteur d’un logement refuse le prêt de la banque
La promesse d’achat d’un bien immobilier prévoit en général une « situation suspensive » : que l’acquéreur obtienne, dans un sure délai, un emprunt qui en permette le financement. Si les banques le lui refusent, la situation suspensive n’est pas remplie (« accomplie », en termes juridiques), et il récupère l’indemnité d’immobilisation qu’il a laissée au vendeur.
Si les banques lui accordent le prêt, mais qu’il ne donne pas suite, que se passe-t-il ? Telle est la query que pose l’affaire suivante. Le 22 mai 2018, M. X et Mme Y concluent avec M. Z une promesse d’achat dont la situation suspensive est l’obtention d’un emprunt « d’un montant most de 414 000 euros, remboursable sur vingt-cinq ans, au taux de 2 % l’an, hors assurance ».
Les X-Y s’adressent à un courtier qui, compte tenu de leur capacité d’endettement, ne sollicite que 407 000 euros – soit 7 000 euros de moins que prévu. Le 14 juin 2018, la Banque populaire émet un avis favorable, mais les X-Y refusent son offre. Ils lui demandent les 414 000 euros. Lorsqu’elle les leur refuse, le 20 juillet 2018, ils renoncent à leur achat et réclament la restitution de l’indemnité d’immobilisation, de 38 600 euros.
Le vendeur s’y oppose. Il considère qu’ils étaient obligés d’accepter l’offre de la banque, « conforme » au contrat, puisque inférieure, de peu, au montant « most » de 414 000 euros. Il estime qu’ils ont « empêché l’accomplissement » de la situation suspensive, si bien que cette dernière doit être considérée comme remplie, en vertu de l’article 1304-3 du code civil.
Plafond
Celui-ci énonce que « la situation suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Il sanctionne les acquéreurs négligents, qui n’ont pas effectué à temps les démarches nécessaires, ou dont les demandes sont non « conformes » aux tendencies de la situation suspensive.
La jurisprudence (16 janvier 2013, 11-26.557, notamment) considère comme « non conformes » les sollicitations de montants supérieurs, vouées à un refus des banques. Mais pas celles d’un montant inférieur (30 janvier 2020 18-25.970 ou 14 janvier 2021 20-11.224).
Les X-Y répliquent que leur demande était conforme et que ce n’est pas de leur faute si elle a été refusée. Le tribunal judiciaire de Créteil leur donne tort, mais la cour d’appel de Paris infirme sa décision, le 22 octobre 2021. Elle juge qu’« ils n’étaient pas tenus d’accepter un financement d’un montant inférieur à celui qu’ils avaient estimé nécessaire » : la fixation, dans la promesse de vente, d’un montant « most », ne saurait « contraindre » les acquéreurs à accepter une offre d’un montant inférieur. Ce terme de « most » doit s’entendre comme un plafond, que l’acquéreur n’a pas le droit de dépasser.
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