De nouvelles règles pour les copropriétés
La loi pour « l’accélération et la simplification de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement » du 10 avril 2024, destinée, à l’origine, à régler les problèmes des petits immeubles dégradés en centre-ville, comporte finalement des mesures qui concernent l’ensemble des copropriétés. L’objectif : améliorer le fonctionnement des copropriétés et faciliter la réalisation de travaux d’entretien.
Un emprunt collectif s’appliquant à tous
L’une des mesures phares du texte est la réforme de l’emprunt collectif en copropriété, pour financer les travaux. Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires en vote le principe, il est souscrit pour tous, alors que jusqu’à présent, si l’assemblée acceptait ce crédit, il ne s’appliquait qu’aux copropriétaires qui souhaitaient y souscrire.
Désormais, le copropriétaire refusant de participer à l’emprunt devra envoyer un courrier recommandé au syndic dans un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Il devra également verser au syndic la totalité de sa quote-part des travaux dans un délai de six mois à compter de la réception de ce document. Le texte prévoit même que le copropriétaire verse les sommes liées aux intérêts de l’emprunt et aux honoraires du syndic.
La gestion du crédit devrait être plus simple pour les banques, qui auront le syndic comme interlocuteur unique plutôt que divers copropriétaires. « Cette réforme était nécessaire, car, sans les banques, nous n’arriverons pas à financer les travaux, notamment en matière d’économie d’énergie », martèle Danielle Dubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier. Avant d’accorder un crédit, la banque s’assurera de la bonne santé financière de la copropriété et pourra aussi vérifier celle des copropriétaires individuellement. Cela implique que les copropriétés en difficulté devront souvent trouver une autre solution pour financer leurs travaux.
Autre nouveauté : « En cas de vente de l’appartement, le crédit sera automatiquement transféré aux acheteurs successifs. Il est donc attaché au lot et non au copropriétaire », note Eric Audineau, avocat chez Audineau et associés.
Des charges impayées plus faciles à recouvrer
Nombreuses sont les copropriétés présentant des impayés de charges. Jusqu’à présent, pour récupérer ces sommes, le syndic devait en passer par une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse. Désormais, la démarche devrait être plus facile : pour recouvrer le montant dû, le syndic pourra faire constater la créance par un commissaire de justice (nouveau nom des huissiers de justice) afin que celle-ci devienne exigible et pourra bloquer le compte bancaire du propriétaire débiteur.
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